Регистрация сделок с недвижимостью значительно упростилась

Старое новое: государственная регистрация сделок с недвижимостью в свете Федерального закона №302-ФЗ от 30.12.2012.

С момента вступления в силу данного закона государственная регистрация заключаемых договоров купли-продажи жилого помещения, купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, дарения недвижимости, ренты, в том числе с условием пожизненного содержания с иждивением, не требуется. При этом государственной регистрации подлежит переход права на отчуждаемые по таким сделкам объекты недвижимости. Иными словами это означает, что на договоре, например, купли-продажи квартиры не будут стоять печати регистрационной палаты. При регистрации перехода права на объекты недвижимости в регистрационную палату все равно придется представить необходимые документы, чтобы получить свидетельство о государственной регистрации и права.

Плюс данных нововведений – финансовый, так как теперь госпошлину нужно будет уплатить только один раз и только покупателю за государственную регистрацию права. Кроме того, теперь договор (по всем видам) будет считаться заключенным с момента подписания, а не с момента регистрации. Есть ли минусы у данных инициатив, которые условно можно назвать «отмена двойной регистрации сделки», может показать только практика и, конечно, все будет зависеть от юридической осведомленности граждан.

Фактически дублировались действия и документы, которые субъект права предъявлял и удостоверял у нотариуса (заявление о государственной регистрации договора при подаче документов представляется и продавцом (дарителем), и покупателем (одаряемым).

Следует отметить, что спустя 4 дня Президентом Российской Федерации подписан Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», которым из пункта 8 статьи 2 Закона № 302-ФЗ исключается указание на статьи 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации (о неприменение с момента вступления в силу Закона № 302-ФЗ правил о государственной регистрации договоров аренды недвижимости). То есть действие нового закона было отменено в части регистрации договора аренды, который все-таки должен будет регистрироваться!

Одновременно с введением государственной регистрации прав отменялось обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи, мены, дарения жилых домов, их частей и дач и долей в праве общей собственности, а также договоров купли-продажи земельных участков. Данное правило действует и сейчас. Таким образом, в настоящее время не требуется государственная регистрация договора и нотариальное удостоверение этой сделки.

В связи с этим каждый участник сделки должен задаться вопросом – ктопроверит и подтвердит личности обратившихся, их дееспособность и правоспособность, подлинность подписей; соответствие содержания договора законодательству, а также пакет документов, необходимых для заключения договора.

В настоящее время допускается простая письменная форма договора сделки, но нельзя забывать, что такой договор должен быть обязательно сохранен, перезаключить его через несколько лет уже не удастся. При нотариальной сделке оригинал такого договора хранится у нотариуса в архиве. Участие нотариуса позволит сократить хождение по кабинетам, потому что, если стороны договора обратились к нотариусу за составлением и удостоверением договора купли-продажи недвижимости, то с 1 сентября 2006 г., этот же нотариус может взять на себя задачу по регистрации договора и перехода права собственности, получение свидетельства о государственной регистрации прав после регистрации.

Но если граждане доверяют друг другу и хотят сэкономить, то все вышесказанное - лишняя трата времени и денег. Так, например, нотариальное удостоверение договора купли-продажи, мены, дарения недвижимого имущества стоимостью от 1 000 001 руб. до 10 000 000 руб. обойдется 14500 руб. + 0,75 % суммы договора, превышающей 1000000 руб.

Отмена правил об обязательном нотариальном удостоверении некоторых сделок с недвижимым имуществом не означает, что функции нотариата будут выполнять органы государственной регистрации. Безусловно, учреждения юстиции обязаны провести правовую экспертизу и проверку законности сделок с недвижимостью независимо от того, заключена она в простой письменной или нотариальной форм, а договор должен соответствовать требованиям законодательства, и к нему должны быть приложены необходимые документы.

Однако практика показывает, что граждане сами из-за отсутствия юридических знаний не могут грамотно составить договор, что-то обязательно останется без внимания. При этом регистрационная палата не отвечает за правильность составления договора, так как это не предусмотрено. Регистрируя такой договор, регистрационная палата не несет ответственности за содержание и законность сделки с недвижимостью. Если, например, окажется, что при продаже квартиры не истребованы все необходимые документы и договор признается недействительным в судебном порядке, то покупатель не может предъявить претензии к регистрирующему органу, так как по закону регистрационная палата не несет никакой материальной ответственности.

Таким образом, только нотариус несет ответственность, а клиент получает прочные гарантии. На вопрос, кто будет нести ответственность и какие гарантии можно получить, если все делать самостоятельно, без ущерба для бюджета, ответ можно будет получить только доказывая свою правоту в судебном порядке.