Готовиться к кризису начнем через три года

Аналитик Геннадий Стерник считает, что в обозримом будущем российский рынок недвижимости ждет стабильность с ростом цен на уровне инфляции. Причем такая картина будет наблюдаться и в столице, и в регионах.

– Геннадий Моисеевич, на протяжении двадцати лет наблюдений молодой российский рынок недвижимости переживал и взлеты, и падения. Какие моменты вы сегодня, оглядываясь назад, можете выделить в качестве самых важных этапов в его развитии?

– Прежде всего, это период бурного роста с начала 1990-х до конца 1994 года, за который, к примеру, цена квадратного метра московской квартиры выросла от $100 до $1370, в Санкт-Петербурге – от $70 до $550. В 1999 году, после кризиса, случился обвал «долларовых» цен (если помните, тогда цены на недвижимость во многих регионах считали в долларах), но после него рынок быстро восстановился. С 2002 года начался следующий период – многолетний непрекращающийся бурный рост цен, вместе с повышением мировых цен на нефть и неумелыми попытками властей хоть как-то их обуздать. Напомню, что с 2000 по 2008 год цены в Москве выросли в семь-восемь раз, в регионах – в пять-шесть раз. Следующая веха

– кризис 2008 года и обвал цен в 2009-м. Хотя, конечно, по сравнению с предыдущим кризисом, обвал – это слишком громко сказано. В Москве цены снизились на 20%, правда, в некоторых регионах – на все 60%. Сегодня завершается очередной этап – послекризисное восстановление. Оно продолжается уже четыре года, и его картина весьма существенно отличается от того, что происходило в 1998-2001 годах: тогда рынок быстро «упал – отжался», сегодня его структура претерпевает серьезные изменения.

– Вы ведете мониторинг цен в двадцати регионах. Как в них развиваются события?

– В семи городах из данной выборки цены на жилье уже в прошлом году достигли докризисного уровня и превысили его (Ярославль, Екатеринбург, Рязань, Москва, Тюмень, Ульяновск и Стерлитамак). В первой половине 2013 года к максимальным отметкам четырех- или пятилетней давности («низшие точки» для регионов приходились на разное время) должны вернуться Московская область, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону и Омск. А вот Кемерово, Красноярск, Ижевск, Тверь, Новосибирск, Пермь, по нашим прогнозам, имеют шансы восстановиться к концу 2013 года или только в 2014-м.

– Геннадий Моисеевич, положа руку на сердце отметим, что вы ведь не предсказали ни первого, ни второго кризиса.

– Не предсказал. Но их ведь никто не предсказал. Зато благодаря двум кризисам мы, во-первых, научились делать точные сценарии для послекризисных периодов, во-вторых, приблизились к более точным показателям в прогнозировании: то есть можем просчитывать динамику не приблизительно, а в процентах, причем даже не в двузначных цифрах.

– Есть ли в России регионы, которые по тенденциям на рынке недвижимости выбиваются за рамки сценариев?

– Здесь можно вывести следующую закономерность: рынки развиваются аналогично (то есть проходят одни и те же стадии), но не синхронно. Местные факторы и специфика регионов порой играют роль катализатора роста цен на недвижимость и дают возможность одним за 1,5-2 года пройти путь, на который у других уходит три или четыре, но не позволяют «выпрыгнуть» за рамки общей тенденции.

– Какого масштаба эти факторы?

– Самые разные. Празднование юбилея для Санкт-Петербурга в 2003 году (в те годы Питер по ценам начал активно догонять столицу), Универсиада для Казани 2013 года, олимпийские стройки для Краснодарского края, изменение границ Москвы до сопредельной с ней Калужской области… Но здесь следует иметь в виду, что быстрый взлет всегда увеличивает шансы «перегрева» и жесткой посадки.